Erbpacht – die Vor und Nachteile
(Stand: März 2024)
Erbpachtgrundstück.
Ein Erbpachtgrundstück wird, wie der Name schon sagt, nicht gekauft, sondern gepachtet. Die Laufzeit des Erbpachtvertrages beträgt i.d.R. 99 Jahre und kann anschließend verlängert werden. Gerade bei öffentlichen Trägern, wie der Kirche, ist dies durchaus üblich. Aber auch die normale Laufzeit von 99 Jahren ist ja deutlich länger als die Lebenserwartung eines Menschen.
Der Nachteil
gegenüber einem Kauf liegt auf der Hand. Man erwirbt kein Eigentum!
Die Vorteile
sind aber ebenso offensichtlich. Da man den Grundstückskaufpreis nicht finanzieren muss, fällt die Finanzierung insgesamt deutlich günstiger aus und man kann sich -bei gleicher Belastung- mehr Haus leisten.
Die monatliche Belastung durch den Erbbauzins ist hierbei natürlich gegenzurechnen. Der Erbbauzins wird individuell vereinbart und beinhaltet oftmals auch soziale Aspekte, wie z.B. die Frage, ob man das Haus selbst bewohnt und wie viele Kinder zum Haushalt zählen.
Ein Beispiel
Grundstückskosten 400m² x 300€/m² = 120.000,00 €
Erbbauzins 4%, abzgl. 20% bei Eigennutzung, abzgl. 10% je Kind
Für eine Familie mit zwei Kindern ergibt sich somit folgende Berechnung:
120.000€ x 4% = 4.800,-€, abzgl. 40% = 2.880,-€ Erbpachtzins p.a.
Die monatliche Belastung beläuft sich somit auf 240,-€, der Effektivzins liegt bei 2,4%.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Finanzierungskosten bei Bankfinanzierung Schwankungen unterliegen und auf max. 30 Jahre festzuschreiben sind, während der Bodenwert und die Bodenverzinsung beim Erbbaurecht auf 99 Jahre unverändert bleiben.
Gerade bei der aktuellen Zinslage also eine gute Idee, dass mir der Erbpacht!
Im übrigen
Bei Heimfall, also wenn die Erbpacht nicht verlängert wird und das Grundstück nach Ablauf der 99 Jahre an den Erbpachtgeber zurückfällt, muss dieser den Erbpachtnehmer in der Regel für das von ihm errichtete Gebäude entschädigen.
Beispielhaft eine übliche Formulierung: „Dient das aufgrund des Erbbaurechtes errichtet Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken und erlischt es durch Zeitablauf, so leistet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten für das Bauwerk eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes.„
Die genauen Regelungen muss man sich natürlich immer im Einzelfall anschauen. Denn eine allgemein gültige Regelung, oder gesetzliche Vorgabe, gibt es nicht.
Unter dem Strich
ist die Erbpacht eine gute Alternative für Interessenten mit geringem Eigenkapital und immer dann interessant, wenn die Bauzinsen verhältnismäßig hoch sind. Daher erfährt dieses Modell des Immobilienerwerbs auch aktuell wieder deutlich mehr Zuspruch, als noch zu Zeiten der Nullzinspolitik.
Sollten Sie über den Erwerb einer Erbpachtimmobilie nachdenken, oder planen auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen, stehen wir Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite.
